公益讲座丨房产交易案件纠纷

2024年11月25日上午10点，上海南游雁律师事务所汪逸璇律师前往虹口区为特殊群体开展本月公益讲座，讲座主题为《房产交易案件纠纷普法讲座》。

“居者有其屋，耕者有其田”是我们中华民族一直以来为之奋斗不息的生活理想。房屋作为不动产，在国民的财产构成中占有重要地位。随着社会的不断发展，房屋作为一种必需的生活和生产资料，其产生的种种社会关系也逐渐纳入法律所调整和规范的法律关系范畴。房地产业已成为当前国家经济发展的基础性、支柱性产业，特别是由于房地产行业直接关系到国计民生，其产生的各种社会关系和法律关系必将成为人类社会各个发展阶段所关注的社会焦点。因此，房产交易，无论是出于个人住房的刚性需求，还是投资需求，都是居民衣食住行中绕不开的一个重要环节，同时也因为房地产业涉及领域众多，它在为经济社会发展带来极大繁荣的同时，也不可避免地衍生出各种问题。

本次讲座希望通过对商品房交易的简要介绍，使得社区学员对房产交易类案件产生初步认知，清楚其基本流程及注意事项，在未来可能涉及到的买卖房产场景下，提高法律意识，降低风险，维护自身的合法权益。

讲座内容大致分为四个部分：第一个部分介绍房产交易的基本概念体系，包括房屋的性质（廉租房、公租房、安置房、小产权房、经济适用房、集资房、房改房、商品房等）、房产交易的类型（现房、准现房、期房；住宅、非住宅）、房产交易的主体，重点介绍房产交易的基本流程，提示在每个环节需要注意的事项；第二个部分则是结合相关法律法规，回答了从预约、预售合同的订立到合同的效力到合同的履行及按揭贷款相关的20个小问题；第三个部分则是列举了四个案例，对应第二部分的相关问题，进行了具体化、实践化的解答；最后一部分为学员自由提问环节。

汪律师重点对房产交易环节“预约、预售合同”“合同效力”及“合同履行”部分存在的常见问题进行了重点解析。首先，是在“商品房的销售广告和宣传能否构成要约”这一问题上，结合司法解释规定及案例解析，分析了其需要满足：

1. 在商品房开发规划范围内的房屋及相关设施；

2. 说明和允诺具体明确；

3.对房屋的价格确定有重大影响。

在满足上述三个条件的情况下，即便未在买卖合同中注明，也应构成要约，违反需承担违约责任。

其次，是对于“一房数卖”这一问题，向社区学员科普了“不动产登记——占有交付——支付价款——签订合同”的履行顺序。

最后，是针对房屋交付过程中，如果存在验收质量和面积误差问题，结合法律规定作出了解答。

最后，汪律师呼吁各位学员作为购房者应当继续提升自身的法律素养，加强对合同条款的审慎审查，并积极参与法律维权的行动，共同促进一个更加公平、公正的房地产市场的建立。